На что обратить внимание при покупке коммерческой недвижимости

28 декабря 2019
125

1. Обязательно проведите анализ судебной истории владельца приобретаемого помещения.

Пример: покупатель был готов купить склад. Заказал выписку из ЕГРП, из которой следовало, что право владения нынешнего собственника подтверждено в полном объёме. Далее был заключён Договор купли-продажи (ДКП) и сделан аванс продавцу. Но регистрация ДКП в Росреестре не прошла, был получен отказ. Причнина: за период, прошедший с момента предъявление продавцом выписки ЕГРП, состоялось судебное заседание, где продавец выступал ответчиком в имущественном споре. Итог – судебный запрет на все сделки с его имуществом. Как следствие, пришлось взыскивать аванс с продавца через суд.

Вывод: выписки из ЕГРП недостаточно, требуется, перед покупкой изучить базы данных решений арбитражных судов и сайты судов общей юрисдикции по теме открытых судебных дел в отношении продающей стороны.

2. Необходимо учитывать особенности планируемой к покупке недвижимости.

Обычно в ЕГРН есть данные об ограничении прав и об обременениях на это имущество. Например, здание в аренде и новому собственнику вряд ли удастся расторгнуть договор аренды, что обычно не предусмотрено в самом договоре. Аналогично в отношении сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком, зданием, сооружением). Если покупаемая недвижимости им обременена, снять его будет проблематично. Также надо понимать, не будет ли помех в эксплуатации объекта, после покупки, некими третьими лицами.

Пример: куплены несколько нежилых зданий на территории бывшей фабрики и проезд к ним был возможен только по общефабричной территории. Когда у самой фабрики поменялся владелец, состоялась перепланировка территория предприятия, приведшая к закрытию доступа к купленным зданиям. Пришлось потратить массу времени, сил и средств, дабы через суд восстановить сервитут проезда по земельному участку, принадлежащему фабрике.

Вывод: в такой ситуации покупатель должен был, кроме ДКП, заключить с продавцом соглашение о сервитуте.

3. Внимательно изучаем целевое использование земельного участка (вид разрешенного использования), находящегося под приобретаемым объектом коммерческой недвижимости. Пример: уже после покупки магазина, новый собственник узнает, что земельный участок, под магазином, не стоит на кадастровом учёте. По закону РФ, новый собственник должен приобрести такой участок в аренду или в собственность. Пришлось за свой счёт делать межевание этой земли, постановкой её на кадастровый учёт и оформлением прав собственности. Это заняло более полугода времени и около миллиона рублей дополнительных затрат. Если, например, покупается жилое здание, которое потом надо переоборудовать в коммерческое помещение (или наоборот), надо однозначно прогнозировать смену вида разрешенного использования земли под ним. А это значит, что надо посчитать целесообразность расходов на эту процедуру, исходя из планируемого дохода.

Другой пример, когда было приобретено нежилое помещение в многоквартирном доме под пекарню. А потом выяснили, что есть муниципальные строительные правила, не рекомендующие размещать пекарни в многоквартирных домах. Нужно получить массу разрешений, провести канализацию, вентиляцию и соответствующее электроснабжение. Это существенны затраты. Пришлось вместо пекарни открыть продмагазин, каковых в этой локации было большое количество, что существенно снизило конкурентноспособность самого бизнеса.

4. Проверяем все полномочия представителей продавца. У общества с ограниченной ответственностью (ООО) был куплен производственный комплекс. Подписывал ДКП, со стороны продавца, генеральный директор ООО. Потом сделка была оспорена в суде одним из учредителей ООО, ссылаясь на ненадлежащее одобрение сделки общим собранием общества. Посему необходимо всегда проверять учредительные документы продавца и надлежащее одобрение планируемой сделки общим собранием юрлица.

5. Обязательно сверяйте физические характеристики приобретаемого объекта с предоставленной технической документацией. Пример: приобретено двухэтажное здание. Через год, после сделки, гостехинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости, проведя обследование здания, установила, что второй этаж возведён без соответствующего разрешения на реконструкцию. Итог: появился иск, со стороны госоргана, о сносе самовольной реконструкции. Пришлось потратить массу средств на адвокатов и стройэкспертизу, дабы отстоять здание. Проверяйте всю необходимую техдокументацию пред сделкой (план БТИ, экспликацию, техпаспорт, разрешения на строительство/реконструкцию и ввод здания в эксплуатацию).

Будьте неторопливы и бдительны при приобретении коммерческой недвижимости, обращайтесь к профессиональным специалистам, которые изучат все риски и упредят ваши финансовые потери. Кроме того, понимая особенности сделки, всегда есть возможность аргументировано обосновать конечную стоимость объекта покупки в сторону интереса приобретателя.

Оцените статью
1 оценка
Другие новости
28 декабря 2019
82
Новые опасности для развития туристического бизнеса в Крыму и в Севастополе в 2020г
28 декабря 2019
79
Ещё один уникальный объект античной архитектуры Крыма будет продан с аукциона
28 декабря 2019
92
Ведущие аналитики предсказывают, что в новом 2020 году рост складского рынка РФ будет впечатляющим
28 декабря 2019
90
Тренд рынка регионально офисной недвижимости: создание т.н. «гибких» пространств для работы предпринимателей
Комментарии
Пока нет комментариев